マンション投資
自分や家族が住む（実需）のではなく、第三者に賃貸することを目的として購入するものです。購入代金＝初期費用に対して、月々の賃貸料収入＝インカムゲインという構図で、資金運用の一種として普及しています。
また、販売業者の多くは、「売りたくなったら売却して元本を回収できる」というセールストークを使い、また個人事業主となることによる節税メリットもうたっています。
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投資マンション業者は
東京を中心に多数あり、株式上場している会社も数社存在しています。しかし、投資マンション業界は業歴も古くそれなりに発展を遂げている一方で、アクの強い不動産業のなかでもとりわけ悪評が多く、キワモノ的な見方をされることも多いようです。２ちゃんねるの書き込みの凄さは圧倒的です。
その理由として、第一に投資マンション業者一般のモラルや売り方の問題があることは否めないでしょう。すなわち、「テレアポ」型の押しの強い営業スタイル、高率歩合と厳しいノルマ制、離職率の高さ、といったイケイケ営業型の経営スタイルが最も色濃く残っているのは確かなようです。
なかには、余剰資産の無い人にローンを組ませて複数の物件を販売するといった悪質なケースもあります。こうしたケースは、無理な販売をした投資マンション業者だけでなく、実質無審査にまでレベルを落として個人向け住宅ローン残高を増やそうとした銀行の責任ともいえるでしょう。
しかしながら、マンション投資という投資手法自体が根本的に悪いのかというと、これも違います。
そもそも不動産投資は最も歴史のある投資手法ですし、これを個人が手軽に行える道をひらいたことは意義のあることです。
購入者としては、『マンション投資といえども投資である』こと、つまり相当のリスクがあるからこそ銀行預金やＭＭＦよりも高いリターンが期待できるということを十分に認識して、自己判断と自己責任のもとに、マンション投資を行うことが重要でしょう。
続いて簡単にマンション投資業界の歴史に触れます
投資マンション業界の萌芽は、バブル崩壊後の1990年代初頭に遡ります。
バブル崩壊後、地上げの中止や企業倒産の増加にともない、都心部を中心に空き地や競馬物件が急増しました。
一方、バランスシート不況のさなか、そうした土地の買い手は少なく、土地需給関係が著しく悪化し地下は下落の一途をたどります。
しかしそうした状況にあっても、個人はバブル前と同様に生活しているのであり、賃貸マンションにも一定の需要は存在し続けます。バブル以前はとても住めなかったエリアに現在と同じ賃料負担で住めるのならハッピーに違いありません。
ここで登場したのが投資マンション業者です。バブルではじけた不動産ディベロッパーに代わって、東京都心部の中小規模空き地に次々と賃貸用マンションを建て、その資金調達として１戸単位で個人などに販売する投資マンションの手法をとりいれたのです。
その後2003年頃まで、投資マンション業界の順調な成長は続きます。
その成長を支えたのは、東京都心部に住みたいという個人のニーズ、そしてマンション投資を促す銀行の住宅ローンへの積極姿勢でした。
また、この時期は外資系をはじめとする不動産ファンド・リートの全盛期ですが、商業施設の大規模開発が一巡した後はマネーは行き場を求めて居住用マンションにも殺到、地価の高騰と賃貸マンションの大量供給を招くことととなりました。
その結果、賃貸マンションの需給が悪化し、空室率が上昇していきます。さらに、地価・仕入値の高騰は投資マンション業者の財政と採算性を著しく悪化させることとなり、突然に泣きっ面に蜂の状況におちいることになりました。
その後現在までの顛末までは言うに及ばずです。体力の乏しい業者や自己資金で投資を行っていた業者から経営難におちいり、大手の投資マンション業者でも経営破たんするケースが見られる状況です。
マンション投資のリスク
１．賃貸収入の安定性：
当然のことながら、空室になると月の収入が入りません。
投資マンション業者の上手い説明や「当社が保証します」という言葉をうのみにしてはいけません。
空室になると家計を圧迫するような過度にローンに依存したマンション投資はお勧めできません。
２．売却可能性：
投資マンションは、売ろうと思ったときに想定した値段で売却できるとは限りません。
安易な投資は避けるべきでしょう。
３．土地・マンション価格の変動：
投資マンションが対象とする都心部の土地・マンション価格は、景気や需給関係によって大きく変動します。
４．投資マンション業者のモラル：
賃貸収入を保証するような発言をしたり、過剰な住宅ローンを勧める事業者との取引は避けるべきでしょう。
<中古マンション売却を想定した場合のポイント>
○エリアの人気度の行方を読む：
投資マンションを資産として考えた場合、将来の価格が落ちにくいものを選ぶことも重要です。その際に重視すべきは、エリアの人気度です。
エリアの人気度は、時代のニーズにともなって変遷するものです。
たとえば東京では、団塊の世代が若かりし高度成長期には東京近郊の住宅地が人気を集め、2000年頃からは地価下落と都心部の空き地増加にもあって中央区、港区あたりの中小規模マンションが人気を呼ぶ、といった具合です。
今後のマンションの人気を占ううえでは、高齢化を軸に考える必要がありそうです。東京では、超都心部を離れて、便利でありつつ高齢者にも住みやすいエリアに人気は向うでしょう。具体手には、東横線沿線の渋谷寄り、井の頭線沿線、湾岸エリアなど、銀座や日本橋界隈も良さそうです。
○できればハイグレードな物件を：
中古マンションの価格は特に需給で決まりますので、古くても人気の落ちにくいハイグレードな物件を選ぶのが良いでしょう。耐震構造の問題もあるため、尚更です。
東京では、郊外でも構いませんが、大手優良ディベロッパーが供給した高層マンションなどが典型です。
○できれば広い物件、実際に住みたい物件を：
実際に住みたい物件を選ぶのが無難です。具体的には、エリア的な使い勝手の良さなどはもちろん重要ですが、意外に外してしまうのが広さです。
女性の単身者向けや夫婦だけ世帯を対象に３０㎡前後のマンションが売られていますが、将来の幸運は予測できませんので、資産運用目的であっても、狭すぎる物件は避けるのが無難でしょう。
